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財經觀察家|馮科:2020年是剛需上車的最佳時機嗎?買房最佳窗口期又在何時?

2020-01-14 17:54
導讀摘要:2020年對于有真實需求的購房者而言,是一個比較好的窗口期。購房窗口期將在“五一”到“十一”之間。

騰訊財經與巨豐投顧有關“財經觀察家”聯合出品事宜簽訂合作備忘錄

《顧后瞻前》系列評論

本期嘉賓:北京大學金融與產業發展研究中心主任馮科

【核心觀點】

1、房地產行業是一個對資本依賴比較深重的行業,現在房地產企業融資比較困難,甚至導致一些房企虧損和破產,這就是所謂的房地產市場寒冬。

2、2020年,預計房地產領域里的并購會越來越多,房地產市場份額的集中度也將會進一步的提升。

3、2020年,包括2020年以后,以價換量、薄利多銷,可能會是開發商的一個長期策略。

4、2020年,對于購房者來講,會更舒暢一點;對于開發商來講,壓力會更大一點,開發商在2020年所面臨的困難跟2019年是差不多的。

【新聞背景】

對中國房地產企業來說,剛過去的2019年是艱難前行的一年,也是把握機會逆勢突圍的一年。在“嚴調控、去杠桿”的大背景下,房地產行業在2019年進入新的發展階段。

對于房地產企業來說,2019年,有些城市的樓市量價雙雙回落,有些地區的部分項目卻是一房難求;有的房企已提前邁過5000億元的銷售門檻,有的房企卻是頻現債務危機只能斷臂求生;有的房企決定春節放假19天以慶祝跨入“千億元俱樂部”,有的房企則在歷經轉型陣痛后含淚下達裁員指令……2019年的房地產市場,寒意與生機并存。

2019年過去了,回顧2019年的房價,它的增幅是要比2018年大概要小個5.8左右的一個百分點。全國來講房價的話是不太準確的,分區域來看,對于華南、華東、華中而言,華北的房價好像漲的要快一點,可能是跟北京2019年的住房新盤的銷售有關聯。其它地方的話,華中可能是增幅比較緩慢的,中西部和東北跟全國的房價,可能不是一個節奏,它反倒會有一些上漲。總體來看,整體的趨勢還是一個增幅下降的一個趨勢。

最近房企遇到的寒冬主要是在融資方面,因為房地產行業是對資本依賴比較深重的行業,可以說是資本密集型的行業。遇到房住不炒的大的政策方向和一些宏觀調控的因素,房地產企業融資比較困難,它的融資成本比較高,導致一些房企虧損和失敗,這就是所謂的房地產市場寒冬。

今年是房地產企業破產比較多的一年。它的原因應該是既有融資環境的原因,也有市場的原因,因為整個政策發生變化。

房住不炒,使得一些過去幾年由投資性拉動的房地產繁榮逐漸消退,而它不能投資了,不讓炒了,有很多限制,市場投資者、購買者處于一種觀望的狀態,這種銷售的去化也會放緩,這造成房地產回籠資金出現困難。另一方面,房地產要維持它的信用要融資,遇到了比較冷的融資環境。發生在中小企業的融資難、融資貴,也發生在房地產領域。房地產企業從銀行貸款正常渠道獲取銀行貸款的支持是非常困難,它大量的會使用信托或者私募基金的形式,這些成本便宜的是在12%、13%,高的是在15%、20%。信托作為一個重要的力量又受到了約束,受到了銀保監會的監管,這樣的話,更多的企業會去拿更高的成本,而這些成本逐漸把房地產企業的利潤給消耗掉。

房企的破產一方面是因為流動性的困境,另外一方面是因為利息蠶食掉了它的利潤,而且銷售去化不好,時間拖得越長,這種困難就會變得越大,所以這些破產的因素是多樣的,有一大部分是因為流動性出現困境,也有一部分是因為利潤蓋不住利息,造成的失敗。

2020年,房地產的領域的并購會越來越多,不見得所有的頭部企業都會擴張。有一個前提,也就說是整個資產負債率比較合理的頭部企業,或者說有比較豐裕現金流的頭部企業,或者說能獲得更多資金支持的頭部企業,會加速并購,會去并購一些退出市場比較便宜的項目。所以預計房產市場里面的并購會越活躍,房地產市場份額的集中度也將會進一步的提升。

從趨勢上來看,當資金鏈條緊縮的時候,在人口比較集中的一二線城市進行項目開發是相對來講是安全,所以現在開發商是要追求銷售的去化率。相對而言,人口密集的一二線城市會表現的更好一些。當然中國的經濟是不均衡的,有一些有競爭力的,有吸引力的三四線城市,同樣會出現繁榮。房地產市場不是說全國一樣,它在這種區域分化是很典型的。

比如一個成都的項目,一個遵義的項目。這兩個項目都是當天去化,開盤當天去化95%。所以不能夠絕對地講三四線城市就不行,開發商就要脫離三四線城市進入一二線城市,但相對的講,趨勢是存在的,從防范風險,從追求銷售率來講,它是會向人口密集的城市集中。

可能2020年以后的未來幾年,以價換量都是一個對開發商比較好的策略,就是不能再追求過去黃金十年那樣的暴利,已經不太現實。應該以追求銷售量、銷售率、去化率為目標,就是保持良好的資金的流轉。那就要讓利、就要優惠,所以不僅是2020年,可能是2020年以后,以價換量、薄利多銷,可能是開發商的一個長期策略。

2020年的話,房地產企業的環境會發生一點微調,會略有改善。因為從松到緊,在從緊到松是個過程,現在是過緊。整個中國的經濟及利率有下行的壓力。2018年房地產投資的增速是17%,到了2019年,投房地產的投資的平均增速大概10.5%左右。如果還繼續下降,又存在增長的壓力。

所以從環境上講,從調控的力量上講,就說可能會略有松動,不再會大水漫灌去刺激它。這種略有松動并不是從刺激的角度去考慮的,更多的是從穩定的角度去考慮,就是下降的太快了,投資增速17%到10%,那能不能穩住,如果不再穩住它兩位數變成一位數,那GDP增長可能會更加的困難。

現在來看,這種穩的預期、穩的基調,已經開始出現一些變化。最近高層也出來講話,要穩定房地產市場的預期,這是一個信號!另外,央行也在降低首套購房者的利息,總體來看,貨幣政策委員會也在討論,適當的放松對房地產行業的信貸。

十一月份,中央經濟金融工作會議當中也釋放一些信號,對2020年的一些政策預期就是提出來一些新的看法,比如說寬貨幣、緊信用。松財政,如果是寬貨幣,整個貨幣量供應增加的話,雖然信用還會偏緊,那它不是大水漫灌式的。松財政的話,財政放松,地方政府的投資放松,這從基本環境上可能對房地產市場會有一個緩和的趨勢。所以2020年,主基調就是穩中有放。

【新聞背景】

在剛剛過去的2019年,房地產市場調控出現了微妙變化,在調控持續加碼的同時,寬松政策夾雜其間。中原地產研究中心統計數據顯示,2019年全年,全國合計出臺的房地產調控政策次數達620次,刷新歷史記錄,同比2018年上漲38%。

業內人士認為,房地產市場平穩發展依然是調控的主要方向,但調控最嚴格的時期已經過去,未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸、公積金政策等方面出臺穩定市場的政策。貝殼研究院分析稱。“房價快速上漲的時代已經結束,平穩的慢市場下,買方的選擇權將會更大,話語權更強。”

2020年,是剛需上車的最佳時機嗎?買房的最佳窗口期又在何時?

2020年對于如果有真實需求的購房者而言是一個比較好的窗口期。窗口期的話,大概五一到十一之間,可能是一個比較合適的區間。這些系列配套政策的變化,可能會有一個緩和的滯后效應。春節后會有一些政策調整,會陸續有到來。調整的話,那它還是支持首套房的置業者。

對于開發商而言,如果政策環境配合市場回暖,開發商要做的事情那就非常簡單了,現在開發商就要加快去化自己的庫存,追求銷售量,以價換量、適度的降價、優惠,傳統的購房的節點通常是會放在五一假期、十一假期,這是一個比較好的一個窗口期。對于購房者來講,會更舒暢一點,對于開發商來講壓力會更大一點,因為大的資金面對房地產的貸款并沒有松動,只有小的變化。求穩的預期并不是一個全面放松的預期,所以對開發商來講,它所面臨的困難跟2019年是差不多的。

對購房者而言,特別是首套購房者而言,政策會做微調,比如說對于個人購房者的首套房貸,從量上會有所放松,也就說銀行會放更多的住房貸款給有真實需求、居住需求的人。房住不炒,對住的人要支持,那就得放松。不管是從貸款的數量,還是利率水平。對于購房者而言,金融支持會大于開發商所獲取的金融支持。

(來源:一股清泉文化傳媒)

責任編輯:bail

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